ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 27.02.2004 № А29-6788/03-2э
<ПРЕДЛОЖЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ДОЛЖНО БЫТЬ ВЫРАЖЕНО ОДНОЗНАЧНО И ОПРЕДЕЛЕННО БЕЗ КАКИХ-ЛИБО УСЛОВИЙ И ПРЕДЛОЖЕНИЙ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции
от 27 февраля 2004 года Дело № А29-6788/03-2э
(извлечение)
Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в открытом судебном заседании 24 февраля 2004 года апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Республики Коми на решение арбитражного суда Республики Коми от 5 января 2004 года по делу № А29-6788/03-2э, принятое судьей Вохтоминым А.Ю.,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 5 января 2004 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика - общества с ограниченной ответственностью (далее - ответчик) в пользу Министерства имущественных отношений Республики Коми (далее - Минимущество РК) взыскано 6 500 руб. пени. В части взыскания задолженности по арендной плате производство по делу прекращено, в связи с отказом истца от иска. Исковые требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения. В остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда в части оставления исковых требований без рассмотрения и отказа в выселении ответчика отменить. Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправильному применению судом норм материального права, соблюдению истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Третье лицо поддерживает доводы апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, письменный отзыв на жалобу не представил.
Законность и обоснованность решения проверена судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом в соответствии с указанной нормой закона, суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, поскольку стороны не заявили своих возражений в остальной части решения.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
В соответствии с пунктами 2.3.10 и 3.1 договора, заключенного сторонами 02.04.01, ответчик принял обязательство по оплате арендованного помещения, общей площадью 204,6 кв.м в порядке, размере и сроки, предусмотренные условиями договора, с оплатой ежеквартально 25 числа первого месяца квартала.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4.5 договора стороны предусмотрели, что в случае задержки платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ответчик принятую на себя обязанность по внесению арендной платы выполнил несвоевременно, за период с 25 апреля по 30 октября 2003 года, сумма пени, согласно расчету истца, составила 64 523 руб. 70 коп.
В части взыскания неустойки исковые требования судом первой инстанции удовлетворены частично в сумме 6 500 руб., с применением правил, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер предъявленной к взысканию пени уменьшен.
В указанной части решение суда не обжалуется.
Договор заключен сторонами на период с 1 апреля 2001 года по 31 марта 2002 года. Поскольку договор подписан сторонами 2 апреля 2001 года, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие необходимости его регистрации, учитывая, что срок до его окончания составит промежуток времени менее года.
По окончанию срока договора, поскольку ни одна из сторон не заявила о его прекращении, и арендатор продолжал пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок, в силу статьи 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Одним из требований Минимущества Республики Коми, заявленных в суд, является расторжение договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Данное требование заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы и пункта 4.4 договора аренды.
В соответствии с правилами, установленными статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 4.4 стороны предусмотрели, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях, признанными сторонами существенными нарушениями его условий, в том числе - при неуплате или просрочке арендатором арендных платежей, установленных пунктом 3.1 договора, в течение двух сроков подряд, независимо от их последующего внесения.
В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Анализ представленного договора свидетельствует о том, что стороны предусмотрели иные, в отличие от установленных в законе, основания расторжения договора. При этом независимо от последующего внесения арендных платежей, неуплаченных в течение двух сроков подряд, арендодатель вправе требовать расторжения договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из представленных истцом материалов, Минимущество РК 19 августа 2003 года направляло обществу предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Кроме того, в претензии истцом предложено заключить соглашение о расторжении договора, в случае, если исполнение договора аренды в дальнейшем для ответчика является затруднительным.
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение о внесении арендных платежей само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Предложение истца о расторжении договора, не было связано с существенными нарушениями его условий, а содержало предложение, предполагающее по выбору ответчика, в зависимости от его финансового состояния, расторгнуть либо не расторгать договор аренды.
В ответ на указанную претензию ответчик направил письмо от 27.08.03 в адрес истца, в котором выразил намерение о дальнейшем сотрудничестве. Высказал предложение о перезаключении договора аренды с ООО "П". Аналогичное предложение было направлено в адрес истца еще в марте 2003 года. Однако ответа на данное предложение от истца не последовало.
Таким образом, в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок либо в связи с существенными нарушениями условий договора, предусмотренными пунктом 4.4 договора или законом, в данном предупреждении не содержалось. Данный вывод суда апелляционной инстанции обусловлен еще и тем, что предложение о расторжении договора должно быть выражено однозначно и определенно, без каких-либо условий и предположений. В спорном же случае предложение истца о расторжении договора ставилось под условием, в зависимости от финансового состояния ответчика.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно оставил иск без рассмотрения.
Данных о том, что истец отказался от договора, используя свое право, предоставленное ему пунктом 5.2 договора и статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имеется.
Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент обращения с иском у ответчика имелась задолженность по арендной плате за 2 квартала в полном объеме.
Более того, обращаясь с иском, в суд истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 2 и 3 кварталы 2003 года в сумме 79 226 руб. В материалах дела имеются сведения о том, что ответчик до подачи искового заявления, в сентябре 2003 года, перечислил по договору за указанный период 62 000 руб. Истец заявлением от 19 и 26 ноября 2003 года отказался от своих требований в части взыскания основного долга, однако доказательств оплаты задолженности в полном объеме суду не представил.
Учитывая, что отказ от иска является правом истца, суд первой инстанции обоснованно прекратил производство по делу в указанной части.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является ошибочным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Однако неверное применение норм права, в данном случае, не может являться основанием для изменения либо отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по данному делу относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Коми по делу № А29-6788/03-2э оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Разъяснить, что настоящее Постановление вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в кассационном порядке.
