<РАЗЪЯСНЕНИЕ> Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Коми от 31.05.2006
"НОВОСТИ О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО РЕСПУБЛИКЕ КОМИ
НОВОСТИ О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В последнее время все больше сделок по приобретению жилья заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще несуществующие квартиры оправдан, во-первых, возможностью оплаты в рассрочку, во-вторых, возможностью индивидуальной планировки квартиры. Но самым существенным аргументом в пользу приобретения квартиры на стадии строительства является низкая цена по сравнению с ценами на квартиры, уже сданные в эксплуатацию.
1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов по формированию рынка доступного жилья - Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Следует отметить, что Закон распространяется только на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство получено до этой даты, то на него действие этого Закона не распространяется (ст. 27 Закона).
Прежде чем выбрать квартиру (объект инвестирования) и заключить договор, следует внимательно ознакомиться с проектной документацией и с информацией о самом застройщике. Закон ввел новое понятие - "проектная декларация". Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации, она должна быть достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о застройщике и проекте строительства. В свою очередь, застройщик вправе начать привлечение денежных средств только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации.
Конечно, непрофессионалу достаточно сложно будет разобраться во всех тонкостях документов, чтобы сделать правильный вывод об успехе финансово-хозяйственной деятельности застройщика, но основную информацию о существовании застройщика на рынке строительства и уже построенных им объектах недвижимости может получить любой.
Итак, вы получили необходимую информацию и приняли решение приобрести в будущем именно указанный в документации объект недвижимости и именно у этого застройщика. Теперь можно переходить к следующему этапу - юридическому оформлению взаимоотношений с застройщиком.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре, что не позволит недобросовестному застройщику включать в договор только выгодные для него пункты.
Прежде всего, договор должен содержать описание квартиры. В договор следует включить следующие данные: предварительный номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др. Если квартира должна быть сдана с элементами отделки, то в договоре или приложении следует перечислить все виды отделочных работ, которые должен выполнить застройщик.
Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Обращаем внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры инвестору по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
Следует внимательно отнестись к разделу договора о цене. При определении в договоре цены будущей квартиры рекомендуется включить как ее общую стоимость, так и стоимость одного квадратного метра. Важно, чтобы в договоре было указано, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Иначе вам придется нести дополнительные расходы.
При этом следует учесть возможность несовпадения метража передаваемого объекта с его площадью в договоре, что на практике случается довольно часто. Поэтому застройщик, как правило, в договоре предусматривает такую ситуацию, устанавливая порядок определения стоимости доплаты за излишнюю площадь или возврата излишне уплаченной суммы по результатам обмера БТИ.
Важно обратить внимание и на положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.
Передача и прием объекта строительства осуществляется по акту или иному документу, подписываемому сторонами. Статьей 8 Закона установлены предельные сроки передачи объекта - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее срока, установленного договором.
Фактом готовности объекта к передаче является соответствующее уведомление, после получения которого инвестор обязан приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре. Принимая объект, вы вправе осмотреть передаваемую квартиру на предмет соответствия ее требованиям договора и качества. В случае выявления недостатков вы вправе отказаться от подписания акта передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.
И еще одно нововведение Закона: договор, заключенный инвестором, а также уступка участником долевого строительства прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
