ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 16.12.2005 № А29-2965/05-2э
<ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПРИЗНАН НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ ВСЛЕДСТВИЕ НЕСОГЛАСОВАННОСТИ СТОРОНАМИ ПРЕДМЕТА АРЕНДЫ, А ТАКЖЕ В СИЛУ ТОГО, ЧТО НА МОМЕНТ ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА ПЕРЕВОД АРЕНДУЕМЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ ЕЩЕ НЕ БЫЛ ОСУЩЕСТВЛЕН>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 16 декабря 2005 года Дело № А29-2965/05-2э
(извлечение)
Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 14 - 16.12.2005 апелляционную жалобу администрации МО "Город Усинск" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 19 сентября 2005 года по делу № А29-2965/05-2э, принятое судьей Козловым О.Г.,
установил:
Администрация МО "Город Усинск" обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Усинской городской коллегии адвокатов о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 30.09.2003, так как таковой не прошел государственную регистрацию, и об изъятии у ответчика переданных по такому договору помещений.
Ответчик заявил встречный иск о государственной регистрации договора аренды в связи с уклонением истца от такой регистрации.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 19.09.2005 в удовлетворении исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.
Истец обратился с апелляционной жалобой на решение суда, в которой просит его отменить. Доводы заявителя жалобы сводятся к тому, что обязанность по регистрации договора была возложена согласно его условиям на ответчика. В течение полутора лет до обращения истца в суд с настоящим иском ответчик не предпринимал никаких попыток к осуществлению регистрации договора аренды, не запрашивал у истца необходимых для этого документов.
Усинская городская коллегия адвокатов в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения. При этом ответчик указал, что в результате проводимых с истцом переговоров последний обещал представить документы, необходимые для регистрации договора, однако таковые так и не были предоставлены. Ответчик также указывает не неправомерность принятия к производству апелляционной жалобы истца, ввиду наличия допущенных при ее подаче процессуальных нарушений.
Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев материалы дела и выслушав представителя истца, считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Как видно из материалов дела, администрацией МО "Город Усинск" (арендодатель), МУП "Служба заказчика" (балансодержатель) и Усинской городской коллегией адвокатов (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений N№ 1 - 9 в жилом доме на 1 этаже общей площадью 71,4 кв.м на срок с 01.10.2003 по 30.09.2006.
Актом от того же числа стороны договора подтвердили передачу вышеуказанного имущества арендатору.
В соответствии с требованиями ст. ст. 131, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, равно как и здания, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Администрация МО "Город Усинск" в связи с отсутствием факта государственной регистрации спорного договора аренды обратилась с иском к Усинской городской коллегии адвокатов о признании данного договора недействительным (ничтожным) и об изъятии переданных ответчику помещений.
Исковые требования истца о признании недействительным (ничтожным) договора аренды удовлетворению не подлежат, так как пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено иное правовое последствие отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, а именно его незаключенность.
Незаключенная сделка в силу того, что она вообще не свершилась как юридический факт, не может быть оценена на предмет ее соответствия закону, то есть ее действительности или недействительности. При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недействительным правомерно отказано.
Незаключенная сделка также как и недействительная, не влечет правовых последствий, не создает у сторон прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Ответчик со ссылкой на право, установленное вышеуказанной нормой Закона, обратился со встречными исковыми требованиями к истцу о регистрации договора аренды.
Предметом доказывания по таким требованиям являются обстоятельства уклонения от регистрации сделки и ее юридическая состоятельность.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не доказаны обстоятельства, которые свидетельствовали бы об уклонении истца от регистрации договора аренды. Так, ответчиком представлено письмо от 18.04.2005, врученное им истцу в тот же день, в котором он просит арендодателя представить ему правоустанавливающие документы на объект аренды, а также другие документы, необходимые ему для регистрации договора аренды.
С данным письмом арендатор обратился к арендодателю уже после обращения последнего в суд с настоящим иском. Письменных доказательств обращения ответчика к истцу с требованием осуществить регистрацию права муниципальной собственности на объект аренды и самого договора аренды до указанного времени Усинской городской коллегией адвокатов суду не представлено.
Судом первой инстанции также не проверены правоустанавливающие документы арендодателя на объект аренды.
Кроме того, из представленного в материалы дела, в ходе его рассмотрения апелляционной инстанцией, сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Коми от 20.09.2005 об отказе в государственной регистрации спорного договора аренды следует, что площадь обозначенных в тексте договора арендуемых помещений (71,4 кв.м) не соответствует площади таковых, определенной в техническом паспорте на квартиру (69,8 кв.м).
При наличии указанных расхождений суд апелляционной инстанции указывает на несогласованность сторонами предмета аренды, что в силу нарушения требований пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации также свидетельствует о незаключенности договора, которая к тому же не может быть устранена путем государственной регистрации такой сделки.
Кроме того, из представленного суду апелляционной инстанции Постановления главы администрации МО "Город Усинск" № 28 от 20.01.2005 следует, что только принятием указанного Постановления был разрешен перевод жилого помещения квартиры в жилом доме в г. Усинске в нежилой фонд.
Таким образом, на момент подписания сторонами спорного договора аренды такой перевод еще не был осуществлен, а значит и передача собственником указанного имущества в аренду противоречила требованиям статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается; а в исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов местного самоуправления.
В силу изложенного суд первой инстанции неправомерно удовлетворил встречные исковые требования Усинской городской коллегии адвокатов об обязании администрации МО "Город Усинск" произвести регистрацию спорного договора.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия законных оснований (договор, закон) для владения и пользования Усинской городской коллегией адвокатов спорными помещениями исковые требования администрации МО "Город Усинск" об их изъятии у ответчика подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению, апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.09.2005 по делу № А29-2965/05-2э изменить, апелляционную жалобу - удовлетворить частично.
Исковые требования в части изъятия у Усинской городской коллегии адвокатов нежилых помещений N№ 1 - 9 в жилом доме на 1 этаже и передачи их администрации МО "Город Усинск" удовлетворить.
В удовлетворении встречного иска отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с Усинской городской коллегии адвокатов в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
