ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 18.10.2004 № А29-3308/04-2э
<ВВИДУ НЕВОЗМОЖНОСТИ ПО ВИНЕ ИСТЦА ПОЛЬЗОВАТЬСЯ АРЕНДУЕМЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ОТСУТСТВИЯ ФАКТА ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ В УКАЗАННОЕ ВРЕМЯ, ВЗЫСКАНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЯВЛЯЕТСЯ НЕПРАВОМЕРНЫМ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 18 октября 2004 года Дело № А29-3308/04-2э
(извлечение)
Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 13.10.2004 апелляционные жалобы ООО "Д" и ООО "Л" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.08.2004 по делу № А29-3308/04-2э, принятое судьей Вохтоминым А.Ю.,
установил:
ООО "Д" обратилось с иском о взыскании с ООО "Л" 18235 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате и 4575 руб. 56 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей.
ООО "Л" заявило встречные исковые требования о взыскании с истца 11953 руб. 82 коп. убытков.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.08.2004 исковые требования и встречный иск удовлетворены частично. Суд первой инстанции признал правомерными исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца 17643 руб. 50 коп. долга по арендной плате за весь период действия договора аренды и, с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, 200 руб. пени. При этом суд исходил из того, что в аренде ответчика находились помещения площадью 54 кв.м, а не 56,4 кв.м, как указал истец. Суд признал правомерными требования истца о взыскании пени за период просрочки внесения арендных платежей, исчисленных в пределах срока действия договора аренды. Встречный иск суд признал обоснованным в части взыскания 2168 руб. 92 коп. убытков, причинных в результате понесенных ответчиком затрат по выплате заработной платы работникам ООО "Л" за период простоя вследствие воспрепятствования истцом доступа к арендуемым помещениям. В результате произведенного зачета требований сторон, подлежащих удовлетворению, суд взыскал с ответчика в пользу истца 15474 руб. 58 коп. задолженности и 200 руб. пени.
Стороны не согласились с принятым решением и обратились с апелляционными жалобами.
ООО "Д" в апелляционной жалобе указало на то, что в материалах дела имеются доказательства пользования ответчиком помещениями площадью 56,4 кв.м. Истец также считает не соответствующим нормам гражданского законодательства взыскание судом пени только в пределах срока действия договора аренды. По мнению истца, встречный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме ввиду отсутствия оснований и недоказанности размера убытков.
Доводы ООО "Л", изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к следующему. В период с 16.12.2003 по 29.12.2003 арендатор не был допущен арендодателем в спорные помещения и не пользовался ими. В результате указанных неправомерных действий истца ответчик понес убытки на сумму 11953 руб. 82 коп., в том числе неудовлетворенных судом 9784 руб. 90 коп., составляющих стоимость приобретенных материалов. Указанные материалы ответчик приобрел в спорный период, чтобы в дальнейшем по возможности нахождения альтернативных помещений возобновить работу по оплаченным клиентами заказам. Расчет пени сделан без учета факта выставления истцом счетов-фактур с опозданием и фактической площади арендованных помещений. Взыскание арендной платы за период ограничения в доступе в арендованные помещения является неправомерным.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как видно из материалов дела, ООО "Л" является арендатором по договору от 16.01.2003.
Арендодателем по указанному договору первоначально выступило ООО "К". Впоследствии собственником сданных в аренду помещений стало ООО "Ф".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.10.2003 собственником нежилых помещений, расположенных на 1 этаже здания, часть которых является объектом аренды по вышеуказанному договору, стало ООО "Д". ООО "Ф" письмом от 16.10.2003 и ООО "Д" письмом от 17.10.2003 уведомили ответчика о смене собственника арендуемых им помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В период действия договора в пользование ответчика передавались разные помещения. На момент возникновения у истца права собственности на спорное имущество в аренде у ответчика находились помещения общей площадью 56,4 кв.м.
Выводы суда о том, что площадь арендуемых помещений составляет 54 кв.м противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.
Действительно, согласно дополнительному соглашению к договору и акту приемки-передачи от 19.05.2003 ответчику было передано в аренду помещение площадью 54 кв.м. Однако согласно данным технического паспорта, в частности, экспликации к поэтажному плану спорного здания, составленному по состоянию на 04.07.2003, занимаемые ответчиком помещения на 1 этаже имеют в сумме общую площадь 56,4 кв.м. Факт пользования именно указанными помещениями согласно данным технического паспорта не отрицается ответчиком. Кроме того, нахождение в аренде ответчика помещений данной площадью подтверждается следующими подписанными сторонами в двустороннем порядке документами: актом о возврате указанных помещений от 29.12.2003, актом от 18.12.2003 об оказании услуг и соглашением о зачете взаимных требований от 18.12.2003, в котором имеется ссылка на счет-фактуру от 18.12.2003 за аренду помещений площадью 56,4 кв.м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен с 16.01.2003 по 31.12.2003.
Письмом от 03.12.2003 истец уведомил ответчика об отказе от пролонгации договора и просил освободить арендуемые помещения.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно акту приемки-передачи спорные помещения были возвращены истцу 29.12.2003.
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика образовавшейся за период пользования помещениями с 15.10.2004 по 29.12.2003 18235 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате.
Суд первой инстанции неправомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания арендной платы за период с 16.12.2003 по 29.12.2003, когда ответчик не мог пользоваться спорными помещениями.
Обстоятельства, свидетельствующие о факте воспрепятствования истцом пользованию ответчиком спорными арендуемыми помещениями 16.12.2003, установлены в Постановлении дознавателя УММ УВД г. Сыктывкара об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.12.2003. Данное Постановление истцом в установленном порядке не оспорено. Истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о предоставлении арендатору в период с 16.12.2003 до 29.12.2003 включительно возможности доступа в арендуемые помещения.
Таким образом, ввиду невозможности по вине истца пользоваться арендуемыми помещениями, отсутствия факта пользования объектом аренды в указанное время, взыскание арендной платы, начисленной за период аренды с 16.12.2003 по 29.12.2003, является неправомерным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.1 договора установлено, что размер ежемесячной арендной платы составляет 180 руб. за 1 кв.м.
В связи с тем, что арендодатель - ООО "Д" обязанность по уплате налогов несет по упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком налога на добавленную стоимость, арендная плата не включает в себя НДС.
В соответствии с пунктом 3.3 договора оплата арендных платежей производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды, то есть способом предоплаты. Момент исполнения обязательства арендатора по внесению арендных платежей согласно условиям договора аренды не связан с выставлением арендодателем в его адрес счетов-фактур.
Ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за октябрь 2003 года предыдущему собственнику - ООО "Ф".
За период пользования спорными помещениями с 15.10.2003 по 15.12.2003 подлежала уплате арендная плата в размере 20631 руб. 49 коп., исходя из следующего расчета: 5567 руб. за октябрь (56,4 х 180 : 31 х 17 дн.) + 10152 руб. (56,4 х 180) за ноябрь + 4912 руб. 26 коп. за декабрь (56,4 х 180 : 31 х 15 дн.).
Таким образом, задолженность по арендной плате, с учетом соглашения о зачете от 18.12.2003 на сумму 6980 руб. 50 коп., составляет 13650 руб. 99 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3.4 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.
Истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 4575 руб. 56 коп. за период просрочки внесения арендной платы с 11.11.2003 по 19.07.2004.
Выводы суда первой инстанции о невозможности применения условий договора об ответственности арендатора в виде уплаты пени после прекращения его действия противоречат действующему гражданскому законодательству. В силу пункта 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в части 3557 руб. 94 коп. пени согласно следующему расчету:
3557,94 руб. = 597,33 руб. (15719,23 х 38 х 0,1%) за период просрочки уплаты долга по арендной плате за октябрь и ноябрь с 11.11.03 по 18.12.03 (38 дней) + 39,30 руб. (4912,26 х 8 х 0,1%) за период просрочки уплаты долга по арендной плате за декабрь с 11.12.03 по 18.12.03 (8 дней) + 2921,31 руб. (13650,99 х 214 х 0,1%) за период просрочки уплаты долга по арендной плате за весь спорный период с учетом произведенного зачета с 19.12.03 по 19.07.03 (214 дней).
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Вместе с тем, выводы суда первой инстанции о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства необоснованны. Взыскиваемая сумма долга не превышает размер основной задолженности. Кроме того, период просрочки оплаты долга является значительным. В силу указанных обстоятельств оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении размера взыскиваемой неустойки не имеется.
В удовлетворении встречного иска о взыскании убытков следует отказать в полном объеме.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Арендодатель, не допуская арендатора к сданным ему в аренду помещениям, нарушил свои договорные обязательства. Вместе с тем, факт причинения убытков, их размер и причинно-следственная связь между ними и действиями (бездействием) контрагента по договору должен быть доказан.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком в обоснование заявленных требований о взыскании убытков представлены следующие документы: авансовые отчеты, контрольно-кассовые чеки, товарные чеки, свидетельствующие о приобретении ответчиком в период с 16.12.2003 по 29.12.2003 (в период закрытия истцом арендованных помещений) товаров на сумму 9784 руб. 90 коп. Ссылка ответчика на то, что данные товары были приобретены им в силу необходимости осуществления дальнейшей производственной деятельности не подтверждена документально (не представлены доказательства того, что аналогичные материалы находились в спорных помещениях и использовались в такой работе).
Исковые требования ответчика о взыскании с истца убытков в размере 2168 руб. 92 коп., причиненных в результате оплаты работникам ООО "Л" за время вынужденного простоя, неправомерно удовлетворены судом. Представленный расчет указанных убытков не подтвержден первичными расчетными документами, отсутствуют также доказательства наличия причинно-следственной связи между невозможностью доступа в арендованные помещения и указанным простоем. Кроме того, из пояснений ответчика следует, что в спорный период заказы на предприятие не поступали.
В силу изложенного апелляционные жалобы сторон подлежат удовлетворению частично.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.08.2004 по делу № А29-3308/04-2э изменить, апелляционные жалобы удовлетворить частично.
Иск ООО "Д" удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Л" в пользу ООО "Д" 17208 руб. 93 коп., из которых 13650 руб. 99 коп. арендной платы и 3557 руб. 94 коп. пени, а также 551 руб. 69 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении встречного иска ООО "Л" отказать в полном объеме.
Взыскать с ООО "Л" в доход федерального бюджета 143 руб. 04 коп. государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.
